Co wpływa na wartość nieruchomości?

26 kwietnia, 2021

W pierwszej kolejności należy ustalić, co to jest wartość nieruchomości.

Wyróżniamy następujące rodzaje nieruchomości:

• wartość rynkową;
• wartość odtworzeniową;
• wartość katastralną;
• inne rodzaje wartości przewidziane w odrębnych przepisach.

Najczęściej spotykaną i stosowaną jest wartość rynkowa nieruchomości – określana dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu, czyli transakcji kupna-sprzedaży. Wartość rynkowa nieruchomości zgodnie z rozdz. 5 art. 151 ust.1 ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej.

Wartość odtworzeniową określa się dla nieruchomości, które ze względu na rodzaj, obecne użytkowanie lub przeznaczenie nie są lub nie mogą być przedmiotem obrotu rynkowego, a także, jeżeli wymagają tego przepisy szczególne. Szacowanie wartości odtworzeniowej często realizowane jest dla potrzeb ubezpieczeniowych.

Wartość katastralną nieruchomości ustala się dla ustalenia wysokości podatku katastralnego, który aktualnie w Polsce nie obowiązuje.

Tak, więc głownie stosowaną jest wartość rynkowa nieruchomości. Przy określeniu ceny, za którą chcemy sprzedać lub kupić nieruchomość, np. mieszkanie, dom, działkę, należy dla pewności skorzystać z usługi rzeczoznawcy majątkowego, który określi wartość rynkową nieruchomości w operacie szacunkowym. Czasami zdarza się, że cena sprzedaży mieszkania nie jest tożsama z wartością rynkową mieszkania, ponieważ sprzedający nie skorzystał z wyceny wartości nieruchomości lub działał pod presją czasu. Oszacowanie wartości nieruchomości jest niezbędne w procesie kredytowym, ponieważ bank musi mieć pewność, że wysokość kredytu nie przewyższa wartości rynkowej nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie.

Na wartość nieruchomości wpływ ma wiele czynników, w zależności od rodzaju nieruchomości oraz lokalnego rynku nieruchomości. Na wartość rynkową mieszkania przeważnie mają wpływ między innymi: lokalizacja, stan techniczny, standard wykończenia, wielkość powierzchni użytkowej, położenie na piętrze, układ funkcjonalny oraz pomieszczenia przynależne do mieszkania.

Na wartość rynkową domu przeważnie mają wpływ między innymi: lokalizacja, stan techniczny, standard wykończenia, wielkość działki, wielkość powierzchni użytkowej, układ funkcjonalny oraz zagospodarowanie działki.

Na wartość rynkową działki przeważnie mają wpływ między innymi: lokalizacja, powierzchnia działki, przeznaczenie działki, kształt, rodzaj drogi dojazdowej itd.

Rzeczoznawca majątkowy w trakcie szacowania wartości nieruchomości określa czynniki mające największy wpływ na wartość rynkową nieruchomości- cechy rynkowe, oraz wagi tych cech, czyli procentowy wpływ danej cechy na wartość rynkową danej nieruchomości. Cechy te oraz ich wagi określane są dla każdej wyceny indywidualnie, w zależności od rodzaju rynku oraz dostępnych danych. Dodatkowo rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym bada wpływ czasu na wzrost lub spadek wartości nieruchomości i w miarę konieczności aktualizuje ceny transakcyjne na datę wyceny. Proces szacowania wartości nieruchomości prowadzący do określenia wartości rynkowej nieruchomości jest procesem bardzo skompilowanym, wymagającym dużej wiedzy, doświadczenia oraz znajomości rynku nieruchomości, i może być wykonywany jedynie przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego.